来源：香港镜报   作者： 稼韧

    楼市「速冻」后，要提振经济、普惠民生，在某些关键性的改革领域，就不可再犹疑不前、进二退一。要凝聚共识、坚定信心，用改革和新经济的启动，打破房地产畸形发展的怪圈。把凝固在钢筋水泥中的居民财富与智慧，真正解放出来。

    「十一」黄金周前后，高烧不退的内地楼市遭遇政府祭出的「杀威棒」。 统计显示，截至10月中上旬，共有20多个城市出台限购限贷等房地产新政。除北京、上海、广州、深圳首当其冲外，天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、佛山、南宁、南京、厦门、珠海、东莞、福州、惠州、佛山、南昌等地也启动了严厉的楼市调控政策。

    与此同时，住建部展开「雷霆行动」，公布违法违规房地产开发企业和中介机构名单。人民日报、新华社等官媒亦从旁鼓呼，为炙热的楼市钢板泼下一盆盆冷水。由此形成了央地合围、多管齐下的调控态势。

    最严楼市调控 呈现三大特点

    纵观近期各地出台的楼市调控政策，内容虽有差异，但核心一个字——「限」：

    限购。本轮出手调控的城市，大多涉及重启或扩大限购。比如南京规定，已有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭禁购商品住房，暂停向拥有2套及以上住房的该市户籍居民家庭出售新建商品住房等。无锡则要求房企不得向同一人出售多套商品住房，对已有住宅的非本市户籍家庭，暂停销售新房等。

    限贷。梳理多地的调控政策，常见手段为提升二套房首付至四成及以上。其中，深圳二套房首付提高至七成；苏州不但第三套禁贷，二套房首付也提升至八成；北京则进一步扩大了二套房认定范围。

    限价。上海在10月8日出台的楼市新政中提出，在继续严格执行「沪九条」的基础上，「对上市房源定价不合理的，坚决予以调整」，并加强对在售楼盘的价格监管，要求「不得擅自提价」。

    按业界公论，这轮调控的严厉程度可谓「史无前例」，并呈现出三大特点：

    一是力度空前。  本轮调控政策出台密集，十几天内棍棒齐下，涉及地域广泛。以往限购多限于京沪深等热点城市，现在二线城市也加入调控行列。截至10中上旬的统计，调控城市的地产销量已占全国比重超过四成。此外，首付比例和购房者门坎均大幅提高，显示出调控收紧之力度。

    二是精准施策。  本轮房地产政策调控尤其强调一地一策，赋予各地灵活的处置权。各城市根据自身功能定位、土地储备、开发和房屋库存情况出台调控措施，即使是前期房价涨幅大的重点城市间，调控?力点和施力轻重也有较大差别。

    但在各地施策过程中，不排除个别城市在前期错解中央「去库存」政策，导致楼价上涨过猛，而今时又对极度亢奋的市场采取「心跳骤停」之术，其中蕴含的风险亦不可不察。

    三是决心坚定。  除限购限贷政策外，政府在本轮调控中还动用了土地和新房供应等多元手段，并采取督办、内部约谈乃至启动问责方案等。

    本轮调控中虽无「国字头」文件出台，但据消息人士透露，中央领导层高度重视一二线城市房价暴涨问题，亲自部署，并将楼市调控上升到「政治大局」的高度。由南京等地甚至短时间内再次加码调控力度来看，说明问题严峻、复杂、紧迫。

    此外亦有产业界人士分析称，从各地近期步调一致的政策发布看，或暗示年底前会有一次全国性的城市控制房价的政绩考核，所以地方主政官们不敢懈怠。

    在本轮调控风暴中，后续还将有更多城市升级楼市调控政策。中原地产首席分析师张大伟预计调控名单中的城市可达30个，「主要包括两类：房价已经明显上涨的一二线城市包括周围辐射区；房价可能上涨的城市也会跟风出台部份政策表态。」另外，通过近期频频「放风」出台房地产税还可看出，如果调控不利，中央随时会使出备用「杀手?」。

    「速冻」之后 楼市走向何方

    在密集调控之下，内地楼市「金九银十」的旺季风光不再，一下堕入「速冻」模式。

据内地市场研究院统计，北京和深圳的成交量都出现断崖式下跌。10月1日至7日，北京新建商品住宅网签量仅为216套，与9月同期相比大跌逾70%，与去年同期相比下跌近四成。深圳在政策加码后单日成交量最低降至个位数。

    中金公司重点城市商品房成交量周报显示，受地产调控政策影响，10月首周各城市成交量环比均值下降31%。以长三角为例，上海、杭州、南京、苏州的周成交量环比分别下跌了38%、58%、47%和79%。市场人士普遍判断，当前楼市政策拐点已经出现。至于楼价如何波动，大概率会呈现以下趋势：

    首先是成交量萎缩，热点城市的价格可能存在粘性，暂时不会回落或回调幅度较小，交易者普遍处于观望状态中。在成交缩量状态保持半年到一年时，一二线城市的楼价料趋回落。而三四线城市由于暂未受限购影响，并且在中央政策上属于须加大去库存——即要「保」的一方，因此短期平稳的概率较高。到明年若不出台宽松货币政策刺激经济，则循规律，经济周期与房地产周期或在2017年下半年同时处于低谷期，届时会有较明显的疲软之势。

    调控政策毕竟是一时之计，可以在短期内抑制房价过快上涨趋势，遏制房产投机需求。但若调控时间太长，就可能导致房地产行业的整体萎缩，在中国经济高度依赖地产业的背景下，对社会经济平稳运转造成较大冲击。

    目前三四线城市房地产业已呈过剩态势，在调控政策出台一段时间后，从一二线城市被驱逐出的资金恐怕也不会选择流入前述地区。

    房地产业若出现整体性下滑进而导致系统性风险，这亦并非中央政府本意。从现实角度讲，调控政策在多数城市的作用时间可能不会超过两年。

    回顾近些年的调控历史，2005年以来内地共经历了三次大规模的房地产政策收紧和两次松绑，宏观调控和货币政策共同驱动了房地产市场的周期性波动。若以十年的时间轴观察本轮调控，则从一些基本面资料看，当前调控出台的背景与2010年至2013年的调控比较相似，但也有几点不同之处。

    一是，当前中国社会的人口结构更为老化，人口红利处于消退阶段；二是，今年的居民杠杆率创下新高，购房潜力已被超前透支；三是，此前两轮调控都有紧缩性货币政策配合，而鉴于当前中国经济下行压力较大，货币政策主动收紧的概率不大。

    因此若要综合判断，本轮调控对地产需求的冲击时间和力度或可参考上一轮的部份指数。需要强调的是，上述结论的大前提是中央的货币政策没有出现拐点，亦即货币供应增速、利率、信贷杠杆等所决定的综合货币金融环境整体保持中性。若未来一两年内货币政策出现转向，则可能发生的情况是：货币超发，房价继续上涨；货币收紧，房价大幅调整。

    货币政策除受限于本国经济状况外，还很大程度上受到以美国为主的国际环境的影响。因此对于内地楼市而言，当前貌似处在稳定期的货币政策其实并不是一个减震器，而可能是一个波动放大器，这一点在防风险时应当早作预判。

    还应指出的是，内地房地产由于掺杂?财政收入、房屋产权、土地供给以及经济支柱等一系列因素，因此不能以简单的行业视角加以分析。影响楼价走势的一个最重要的隐形因素，是政府的意志，这是由土地配置完全行政化的非典型环境所决定的。

    从历次楼市调控来看，政府政策的最终目标都不是打压市场和价格，而是平抑投机、释放风险。这次调控如此祭重手降杠杆，主要目的也是稳定市场，勒住脱缰野马的缰绳。

    值得注意的是，中国国务院总理李克强10月在澳门视察期间，有意针对楼市问题作出响应。他指出，中国新型城镇化今后还要经历相当长的过程，住房需求将呈增长态势，未来要保障居民基本住房需求，努力实现住有所居。一席谈中，对市场的呵护跃然。

    时间窗口宝贵 改革须砥砺前行

    可以预计，新一轮房地产调控将有利于抑制资产泡沫和防控金融风险，对当下焦虑的社会民意也是一种安抚。但由于冻结流动性的政策不可长期持续，在年数有限的调控期内，时间将非常宝贵。

    不少内地经济界人士指出，本轮房地产调控将增加改革转型压力，为改革破冰赢得时间窗口—— 或者更严峻地说，是经济疲软倒逼制度改革。如果几大领域的改革有力，中国经济将化危为安；而若出现延宕，则未来不仅楼市堪虞，社会经济亦将萎靡难振。

    首先，要认清一点是，房地产作为中国支柱产业的老路走不通。  楼价快速上涨虽然能在短期内拉动经济增长、缓解地方政府债务，但是过往教训表明，楼价过快上升所产生的吸血效应、结构扭曲效应等，对当前中国的核心任务——经济转型造成了负面影响。并提高了城市居民生活成本，进一步扩大了社会贫富差距。

    在本轮调控暂时为楼市「拆弹」后，未来尤须避免重回刺激模式，应当通过供给侧改革等化解社会经济发展的难题。

    其次，要善用时间窗口，提速针对「土地财政」和央地财政事权的改革。  内地知名财经人士胡舒立近日撰文指出，解决房价暴涨的扭曲状态，关键是从解决高房价赖以存在的土地财政入手，并改善宏观调控手法。

    众所周知，内地的高房价根源于「土地财政」，即以土地为「信用基础」，授权地方政府执行积累城市化原始资本的道路。在这一过程中，房价的近半数实际要落入政府囊中。在本轮楼市暴涨中，住宅用地出让金总额亦同比大涨。中国指数研究院提供的数据显示，今年前9月，全国300个城市住宅用地共推出量同比减少13%，但出让金总额达15021亿元（人民币，下同），同比增加56%。南京、苏州以及杭州等热点城市的出让金额均破千亿元。

    土地财政的基础是计划经济下的城市土地国有化和农村土地集体化制度，这种制度对土地资源的安排效率较低，需要加速市场化改革。新一轮土改虽然近年动作不断，但由于土地和农民问题的重大和敏感性，操作上虽有空间，但只能徐徐图之，这也是不得不承认的现实。

    从地方角度看，对土地财政形成的路径依赖已经难以摆脱，特别是在营改增之后，地方预算内收入减少，债务水平却在抬高。有人形容说，「摁下一个瓢，浮起来的却可能是一块更大的烂木头」。因此需要通过制度性改革，减少地方政府谋求预算外收入的动机，赋予地方政府更多的税收权限，保证地方政府提供公共产品的长期稳定税源。土地财政改革，更深层还涉及到央地财政事权的重塑问题。财政事权划分改革，被认为是新一轮财税改革中攻克难度最大的「堡垒」。因为，该项改革直接关系中央各个职能部门的核心权力和利益，改革发力点直指中央各部门的权力调整。略可欣慰的是，中央与地方财政事权和支出责任重新划分的清晰框架已具眉目。

    国务院在今年第三季度印发了《关于推进中央与地方财政事权和支出责任划分改革的指导意见》，对推进有关改革作出部署。改革时间表与「十三五」规划基本同步，有望精准聚焦，改善财政支出效益，提高国家治理的现代化水平。但亦有财经观察人士提醒道，在中国经济下行压力加大的背景下，央地财政体制改革可能会遇到重重阻力。尤其是地方财政收支不平衡加剧，同时地方债务的规模和风险持续扩张，这会在总体上抑制相关改革的开展。

    财政体制改革属于系统改革，难以立竿见影，对财政状况恶化的地方也不会在短时间内形成正回馈。但不论未来一两年内改革成效是否得彰，也绝不能停下脚步，反而更需要细致的制度安排，将这块「硬骨头」食而化之，为央地之间、官企民之间的权益安排提供持续稳定的基础。

    第三，掘新动力，重启经济引擎。  本轮楼市在短时间内暴涨、普涨，一大推手就是资金潮下的「资产荒」。其本质是增长新动力、发展新支撑没有建立起来，而实体经济回报率持续下降。从投资和消费者的角度看，买房保值也是困境之下的被动选择。

    除了前述制度性改革外，当前应重点关注的是如何挖掘经济增长新动力、推动产业技术和劳动生产率的提升。有经济学者近日就不客气地指出，「照当前的技术和生产率趋势，所有的折腾无论宽严最终结果都是徒增悲伤。」

    在调控留下的空档期下中，内地不仅需要启动内需，发展国内市场，更应深度加入全球产业价值链，在制造业、现代服务业等方面学习并化用发达国家先进的价值创造理念。从德国和日本的案例可以看到，精密的机械仪器来自于严苛的规范要求，高端的有机蔬菜需要多年的土壤保持，这些都是厚积薄发的产物。目标愈大，愈要多积尺寸之功。

    全球正在迎接新的技术革命，人工智能、新能源、新金融等将给各行各业带来巨大的冲击和影响。中国在诸如移动互联网、电商零售、智能手机制造等领域已占有一定领先优势，应将之作为拉动经济的引擎，用新技术、新理念来释放健康而持久的经济活力。

    政府要做的除了提供精准到位的政策支持外，更重要的还是要以减税、减少行政干预等方式，给实体经济以休养生息的时间。

    在楼市「速冻」后，要提振经济、普惠民生，在某些关键性的改革领域，就不可再犹疑不前、进二退一。要凝聚共识、坚定信心，用改革和新经济的启动，打破房地产畸形发展的怪圈。把凝固在钢筋水泥中的居民财富与智慧，真正解放出来，成为国家赖以前行、社会赖以发展、家庭赖以安康的动力之源。