作者： 王文

香港地产市场「治本」之道，除了增加土地和公营房屋供应，还需要公营房屋市场的租金和售价与私营房屋市场的脱?；需要推进香港经济转型，开拓新兴产业，做大香港经济之「饼」，并且，扩大税基；需要修订有关条例和规则，推动和鼓励地产商尽快将其所持有的地皮建楼出售；需要引导外来投资，同香港经济转型的方向和目标相一致。

第五任行政长官候选人均非常重视香港地产市场深层次结构性问题。具体设想有差异，但是，他（她）们都主张尽量增加土地供应，以及增加公营房屋供应，在原则上都没有错。问题在于，他（她）们都没有提出解决香港地价和楼价高企不下这一痼疾的良方。在竞选行政长官期间，出于争取地产界选委提名和投票的考虑，不谈论高地价和高楼价问题是可以理解的。但是，为香港地产市场「治本」计，高地价和高楼价问题无法回避。

现届政府从上任第一天起，就以「洪荒之力」增加土地和公营房屋供应，同时，不断提高物业交易相关税率以遏制地产市场投机活动，但是，楼价在短期下调后，又创新高。

地价上涨楼价自然涨高

2月24日，中原地产发表最新楼市统计数字。丁酉年春节长假期后第一周，中原城市领先指数（CCL）报147.74点，较2015年9月历史高位高0.82点；中原城市大型屋苑领先指数（CCL Mass）报149.54点，是近5周内第二次创历史新高；CCL(中小型单位) 报147.72点，也是近5周内第二次创历史新高；CCL(大型单位)报147.84点，连升3周共1.66%，距148.66点的历史高位仅差0.82点。

在楼价迭创历史新高的同时，地价也创历史新高。2月24日政府有关部门宣布，两大内地发展商龙光地产和合景泰富连手，夺得鸭?洲利南道住宅地，作价逾168亿港元，较之信和置业牵头的财团在1997年3月以118.2亿元夺得小西湾地皮的地价高约四成，跃居香港的「新地王」。

地价不断上涨，楼价自然「水涨船高」。鸭?洲利南道住宅地占地12.7万方呎，总楼面约76.2万方呎，每呎楼面的地价达22,110港元，较之中国海外在2012年3月所投得的鸭?洲径8号地（现为「南区•左岸」）的每呎楼面的地价11,044港元贵1倍。现已落成的「南区•左岸」的平均成交呎价约2.5万港元，亦即是说，鸭?洲利南道住宅地的「面粉价」几乎等同「南区•左岸」的「面包价」。

有人会说，公营房屋的地价和楼价必定低于私营房屋的地价和楼价。这没有错。问题是，香港的公营房屋市场是与私营房屋市场相联通的，居屋可以经补地价进入私营房屋市场，因此，无论公屋的租金还是居屋的售价都同私营房屋市场的租金和售价相挂?；只要私营房屋市场的地价和楼价「易升难跌」，那么，公营房屋的租金和售价就无法控制在较低的水平上。

公屋市场与私屋市场价格脱?

所以，香港地产市场「治本」必须解决的第一个问题是：今后历届政府能否把公营房屋市场的租金和售价与私营房屋市场的租金和售价脱?？

如果今后历届政府采取把两类房屋市场区隔的做法，居屋不能经补地价而转入私营市场，那么，香港居民在居住上就将形成两大区隔的类别：一类在私营市场上租住或置业；一类由政府提供公屋或居屋。

即使区隔两类市场、把公屋租金和居屋售价控制在较低水平上，私营市场的高地价和高楼价问题还需要其他解决办法。

解决私营市场的高地价问题，需要政府另辟财源、降低财政对卖地收入的依赖，需要地产商尽快将其所持有的地皮建楼出售。

至今，政府财政颇依赖卖地收入。2016/2017财政年度卖地收入逾1000亿港元。没有新的财源，政府难以降低对卖地收入的依赖。政府另辟财源需要推进香港经济转型，开拓新兴产业，做大香港经济之「饼」，并且，扩大税基。

推动地产商减少土地囤积，需要修订有关条例和规则，也要求地产商提高社会意识。

香港是举世罕见的小而高度开放的经济。外来投资对香港私营房屋市场的地价和楼价有不可低估的影响。从2013年以来，内地资本控股的企业积极投资香港私营房屋市场。本文执笔时，2016/2017财政年度政府已出售26幅土地，其中，5幅由内地资本控股的企业投得，总金额逾406亿港元，占期间政府卖地收入近四成。尤其，迄今香港有6幅「百亿地王」，前5幅均由香港本地发展商拥有，而创新纪录的鸭?洲利南道住宅地则为内地资本控股的企业夺得。

内企应助香港拓展新增长点

内地资本控股的企业投资香港是天经地义的，他们同其他各种资本控股的企业在香港投资一样都必须遵守香港的相关法律和制度。但是，内地资本控股的企业在香港地产市场上「异军突起」、「后来居上」，不仅影响香港私营房屋市场的地价和楼价，而且，产生不可忽视的政治影响和社会影响。

香港本地的发展商担忧他们的「地盘」开始被内地资本控股的企业介入。香港一部份居民则忧虑内地资本控股的企业大举投资香港地产市场，推高地价和楼价，影响他们置业。近几年香港与内地经济一体化已遭遇来自香港一部份居民的反感和抵制，反对派已不断煽动诋毁内地、诋毁内地居民的社会风潮。内地有关部门应予以重视。由国有资本控股的内地企业，以及具有社会意识的非国有控股的内地企业，应当把握他们在香港的投资方向，与香港经济转型的方向和目标相一致。应当?重促进香港发展新兴产业，帮助香港经济拓展新增长点，而不是大举进入香港私营房屋市场。

总之，香港地产市场「治本」之道，除了增加土地和公营房屋供应，还需要公营房屋市场的租金和售价与私营房屋市场的脱?；需要推进香港经济转型，开拓新兴产业，做大香港经济之「饼」，并且，扩大税基；需要修订有关条例和规则，推动和鼓励地产商尽快将其所持有的地皮建楼出售；需要引导外来投资，同香港经济转型的方向和目标相一致。

2017年3月1日