镜报 萃芝

2024年9月，广州成为北上广深中首个取消住房限购的城市，旨在刺激市场需求和信心。自1998年住房市场化改革以来，中国房地产市场经历了快速发展，限购政策应运而生以抑制房价过快上涨。然而，随?宏观经济和人口结构的变化，限购政策开始松动，多个城市取消限购以适应市场新需求。2023年后，中国房地产市场面临供求关系变化，政策调整以适应新形势，满足居民对「好房子」的需求。

2024年9月底，广州市政府宣布取消居民家庭购买住房的限购政策，成为「北上广深」一线城市中第一个完全取消限购的城市。通过取消购房资格审核，不再限制购房套数，广州政府希望能够刺激市场需求，提振市场信心。

伴随?宏观经济和中国人口社会结构的变化，十余年里为中国人所熟知的限购政策，正在悄然发生松动。就在2023年前后，成都、杭州、西安等热点城市全面取消限购，与之密切关联的落户政策也在放松。目前各地「因城施策」中，陆续出台的房地产优化政策，不只是顺应市场需求，背后还隐藏?「抢人大战」，一方面是保证城市人口规模的稳定，另一方面则是对高端人才的需求和向往。回溯中国房地产从建立限购制度到现在逐步松绑的过程，可以帮助我们更好地理解中国人对「居者有其所」的想象是如何变化的。

从分配住房到购买住房的坎坷历史与现实

1998年是中国房地产市场化改革的关键年份。在这一年之前，中国实行的是福利分房制度，即住房主要由政府和单位分配，居民通常以极低的租金获得住房使用权，但这种制度限制了房地产市场的发展，且无法满足日益增长的住房需求。1998年7月，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，这一文件宣布停止住房实物分配，实行货币化分配，标志?中国住房商品化和市场化征程的正式启动。这一改革极大地释放了居民购房需求，推动了房地产市场的快速发展。

改革的核心是停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，发展住房金融，培育和规范住房交易市场。这一政策的实施，结束了长期以来的福利分房制度，推动了商品房市场的发展。同时，住房补贴、公积金、房贷开始大规模登场，中国房地产在市场化的同时，开始逐渐增强金融属性。当住房逐渐演变成为一种「商品」，由此形成的投资甚至投机不断涌现，为政府主导的限购出现打下了基础。

2006年，建设部等六部委联合发文，对境外人士和机构的购房行为进行限制，也称「限外令」。在人民币持续升值的背景下，其目的在于防止境外资金炒作国内楼市。2008年全球金融危机后，中国宽松的货币政策和实施大力度的救市措施，全国几乎所有城市的房价都出现了大幅度上涨。由此形成了围绕商品房的投机和游资，对于社会观念和舆论形成了前所未有的冲击。

面对这样的现实，2010年的国务院发布了「新国十条」，首次提出了在房屋领域实行限购，这是在结束多年短缺经济之后，中国人再次听到了久违的「限购」一词。北京率先以户籍、纳税、社保、家庭住房套数等为限购门坎进行试水后，其他城市也很快跟进。2010年到2018年，从北京到其他一线城市，再到省会城市，共有26个省市都在不同程度的执行?限购政策。最多时全国有超过100个城市实施了限购政策。在新中国的前30年里，从粮食到猪肉，从肥皂到火柴，几乎所有商品都限制供应，但那是在计划经济下应对商品供应短缺的唯一办法。而此次房地产的限购，则是为了抑制价格过快上涨和投机行为扰乱市场的举措。

伴随?限购政策的逐步完善，各地相继探索出了符合本地实际的限购条件。常见的包括以拥有本地户籍的居民才能购买住房为代表的户籍限制，以对家庭拥有的住房套数进行限制为核心的购买数量限制，面向非本地户籍居民要求的社保或纳税年限限制，以及提高首付比例和调整贷款利率来限制购房贷款的金融政策限制。这一套政策一直延续到2023年，成为了一代中国人在房地产投资中不得不面对的问题。

限购令的松绑与中国社会的结构转向

2023年以来，中国经济增长面临一定的下行压力，人口出生率和人口结构的变化使得对于房地产未来的预期开始悄然发生变化。与此同时，狂飙突进二十余年的房地产市场也在面临供求关系的巨大变化。在一些城市，尤其是三四线城市，出现了供大于求的情况，导致库存积压。2023年7月24日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议提出，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。 其中，监管部门对「供求关系发生重大变化」的表述，尚属首次。

这一表态含义丰富。但事实上，对于商品房的限购松绑早在2014年就开始初见端倪。2014年左右，房地产市场迈过供需平衡点，告别总体供不应求的时代。但短期来看，结构性的供需错配仍然存在，表现为热点一二线城市仍然供不应求，三四线城市则总体供大于求，市场分化趋势愈加严重。近年来，随?人口红利减退，年轻一代购房观念改变，市场的后发动力进一步削弱。这也意味?房地产的市场形态、发展模式都将迎来诸多改变，楼市调控方式也需做出相应的调整。在对其他政策进行松绑之后，近期，「限购令」也开始逐步退出。

2017年开始，以武汉、南京、郑州、长沙、西安、成都为代表的一批二线城市相继放松落户门坎，从而吸引高素质人才，助推城市发展。由于限购政策多与户籍挂?，这些做法相当于对「限购令」的变相松绑。2019年，发改委发布《2019年新型城镇化建设重点任务》，强调城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。由于此前很长一段时间内，「房住不炒」都是理解和应对房地产市场政策的红线，此举相当于给中小城市松绑「限购令」开了绿灯。

2022年，发改委发布的《「十四五」新型城镇化实施方案》进一步提出，放开放宽除个别超大城市外的落户限制。相比之下，如今热点城市松绑或取消「限购令」的做法，显得更加名正言顺。一方面，供需关系发生变化，限购政策的土壤似乎不复存在；另一方面，经历了两年多的深度调整后，市场期待尽快回温，松绑限购既能释放需求，又有利于提振市场信心。

2023年5月9日，杭州市宣布全面取消住房限购政策，这是继3月放开二手房限购之后的又一重大举措。新政发布后，杭州二手房挂牌量激增。西安市也在2023年5月宣布全面取消住房限购，以吸引更多的购房者进入市场。成都和南京则在9月相继解除了商品性交易的绝大多数限制。

2024年9月底，广州市政府宣布取消居民家庭购买住房的限购政策。在此之前，广州仍然保留?越秀、海珠、荔湾、天河、白云、南沙等区作为限购区，非本市户籍居民家庭和单身人士能提供购房之日前6个月在广州市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，在限购区域分别限购2套和1套住房（建筑面积120平方米及以下）。而9月底推出的这项政策，则标志?「限购」彻底退出广州的房地产市场。

告别限购意在提振市场信心

2010年前后，中国房地产市场经历了快速增长，房价上涨迅速，特别是在一线城市。为了遏制房价过快上涨，防止房地产市场泡沫，中国政府在2010年左右建立了房地产限购制度。这一政策通过限制家庭购房套数、提高首付比例、限制非本地户籍人口购房等措施，来抑制投资投机性需求，稳定房价。但这一政策的背后，将住房与教育、居民权等诸多要素关联起来，让中国的商品房承担了超越其居住属性的其他意义，也为中国居民在未来十余年时间里与房地产这一变化莫测的市场展开了持久的博弈。

到了2023年前后，中国房地产市场的供需关系发生了重大变化。随?经济增速放缓、人口结构变化，以及房地产市场自身的调整，一些城市出现了供大于求的情况。此外，持续的限购政策在一定程度上抑制了正常的市场需求，影响了市场的流动性和效率。为了适应新的市场环境，提振市场信心，对于限购的松绑开始成为新的政策主旋律。社会结构和人口结构的变化也是限购政策调整的重要因素。随?城镇化进程的推进，家庭户规模的缩小，以及人口老龄化的加剧，房地产市场的需求结构发生了变化。此外，经济环境的变化，如经济增长放缓，也要求房地产市场政策进行相应的调整，以支持经济增长。

统计显示，中国的人均居住面积已经从上个世纪90年代的不足10平米跃升至目前的超过30平米。这意味?中国人已经逐渐告别了曾经全家数口人挤在一间房的居住困境，中国的商品房市场也因此面临?新的局面。今年全国两会期间，住房城乡建设部部长倪虹强调「要下力气建设好房子」。住房发展，归根到底还是要让群众住得更好。当房地产逐渐褪去投资的价值，重新演变为一种日常消费品的时候，绿色、低碳、智能、安全的好房子，让群众能够住得健康，用得安全的好房子，成为新的需求。

「好房子」是多种多样的。成都提出推广首层架空层用于公共服务空间设置，提高住宅阳台等半开敞空间比例，推动郊区（市）县开发低密度、高质量住宅产品，进一步加大高质量住宅供给。杭州也提出推动高质量住宅供应，其中包括完善出让地块周边配套设施，支持因地制宜开发低密度、高质量住宅产品，鼓励绿色、低碳、科技建筑，更好满足人民群众对「好房子」的多元化需求。