来源：香港镜报   渔樵夫

    未来二至三年，中国经济预计仍将维持筑底过程，宽松信贷可能伴随经济筑底全程，而宽松信贷之下，又可能维持楼市泡沫「大而不破」。事实上，中国经济欲成功筑底，更需要的是真枪实弹的强力改革。与其让房地产作为中国经济的「稳定之石」，不如让大刀阔斧的改革成为中国经济的「复苏之石」，让楼市泡沫让路于实体经济和强力改革。

    2016已迎来最后一季。作为「十三五」的开局之年，与宏观经济的艰难筑底相比，中国楼市却在这一年疯狂上演「速度与激情」。楼市超级泡沫之下衍生的离婚潮、地王潮、投机潮，乱象丛生。「脱实向虚」危险风暴下的新财富征伐运动，成为中国经济健康基本面的危险伏笔，也与中国高层力推的「供给侧改革」背道而驰。  

    中国经济欲谷底爬升，拆除地产核弹可谓是题中之义。中国经济只有拨去地产千金之压，才能抽身资产泡沫，摆脱产业空心化威胁，弥补日深的贫富分化、社会分化，也才能为改革刀斧开路，消除系统性风险对经济全局形成的巨大隐患，从而挽楼市于悬崖，救经济于逆境。

    楼市高歌 乱象丛生

    政策暖风和宽松信贷之下，中国楼市在2016年经历了「超级反弹」。据中国指数研究院发布的百城价格指数显示，8月中国百城（新建）住宅均价12270元/平方米，环比涨2.17%，涨幅较上月扩大0.54%，目前环比房价已连续出现16个月上涨，同比也连续出现13个月上涨。中国楼市烈火烹油之下，离婚潮、地王潮、投机潮层出不穷，乱象丛生。

    乱象一：离婚潮起：「感情不好，谁敢来离婚」  8月底，受房贷收紧传闻影响，上海出现扎堆离婚潮。据上海当地媒体描述称，一些刚办完离婚手续的夫妇手牵?手离开了离婚登记处，「感情不好，谁敢来离婚」的「中式黑色幽默」，在上海等一线城市反复上演。

    据报道，由于想离婚的人太多，上海徐汇区婚姻登记中心不得不采取「熔断措施」：每天限号60个。而与之相对应的是，据上海房地产交易中心网站数据显示，8月27日至31日，上海市连续5天住宅成交量超过1000套，8月29日甚至超过2000套。

    楼市调控之下的离婚率大增不只是上海的「专利」。有报道指，今年前四个月，南京市民的离婚数，比去年增加了近一半。更有内地媒体研究了近流年以来北上广深的离婚数据发现，离婚数量与房价有正相关关系，6年间，北京、深圳的离婚数量均翻了一倍有余。最为特殊的年份当属2013年，楼市新「国五条」细则出台，四个城市的离婚数量同时出现了较大幅度的增长，涨幅分别为43%、38%、20%和34%。

    中国财政官员曾公开回应，离婚卖房避税，是政策缺陷。有经济学者表示，在中国，只要花几百元的离婚费用，就可省去购买住房的契税，并可坐享房产升值，在巨大的利益诱惑面前，民众岂能不动心？

乱象二：地王潮起——面粉贵过面包  尽管今年实体经济不振，但地产业却鲜花着锦，成为名副其实的    「地王年」。高总价、高单价、高溢价率的「三高」地块持续涌现。有数据显示，今年前7个月超过10亿的「地王」超过了300宗，成为房地产市场化以来「地王」最多的一年，地价超过房价的城市已经从一线城市蔓延到二线城市。

    有分析指出，与过去不同，一般一个城市出一个「高价地」或少数几个「高价地」，而今年以来「高价地」却是批量出现，即使郊区土地也能高溢价拍出，倘若遇到市场周期性调整，一旦有风险就是系统性的。

    批量「地王」的背后，是危险的高杠杆出没。目前房企拿地的钱大多是通过加杠杆的方式获得，在推动地价的同时，也大大推高了未来对房价的预期。以上海最贵的「地王」创造者融信中国为例，其2015年销售收入不过295亿元，但其今年土地购置总价却超过了345亿元。有观点指出，当前房地产最大的泡沫不是房价泡沫，而是土地市场泡沫。

    由于政策宽松，上市企业融资资金成本大幅下调，也导致了很多企业敢于拿地，国企更成「地王收割机」，频繁在土地市场出没。国企激进入市之下，一线城市地价高歌猛进，其中北京的平均商品房住宅楼面价已经全面超过每平方米3.7万元人民币，楼面价高于同区域在售楼盘价格，无疑加重了市场非理性气氛。在此情形下，未来豪宅化难以避免，面包贵过面粉成为新常态，未来楼市调控的难度将再度加码。

    乱象三: 投机潮起——「企业大笔囤钱，居民拼命买房」  「企业大笔囤钱，居民拼命买房」，正是当下资金「脱实向虚」的写照。7月份中国金融数据显示：人民币贷款增加4636亿元，但居民中长期贷款就增加了4773亿元，企业贷款却减少了26亿元，居民房贷超过新增贷款数量，这在改革开放的经济史上，「恐怕还是头一遭」。

    今年前七个月，中国个人住房贷款在2.8万亿左右，商品房销售额57569亿元，房贷销售比达到了50%左右。海通证券分析师姜超表示，目前中国居民购房的商业贷款杠杆率大约为42%左右。

楼市投机风潮也从一线城市蔓延至二线城市。据河南媒体报道，开盘清盘已经成为当前郑州楼市的标配，以前卖不动的房源今年推出来都能一抢而光，「真是垃圾盘浑水摸鱼，楼市已成菜市场。」

    8月下旬，建设银行2016年中期业绩发布会称：买房贷款已达卖房贷款6倍。截至6月底，个人住房贷款余额3.18万亿元人民币，新增逾4000亿元人民币，同比增幅14.7%。

    楼市高歌猛进，各类投资产品应运而生。据内地媒体报道，继「首付贷」后，「房抵贷」产品又大行其道。至少包括农行、建行、民生、中信等多家银行均推出了「房抵贷」产品，额度大部份在300万元，有的银行甚至没有上限。

    所谓房抵贷，是指借款人以房产抵押作为担保，向银行申请的流动资金贷款，各家行的产品名称不同。由于按揭贷款额度须在「房抵贷」中扣除，也被称作二次抵押贷款。

    有关数据显示，当前中国新房交易杠杆率已达27%，中国上半年住房（新房＋二手房）交易杠杆率为36%，从历史上来看，中国新房交易杠杆率在2009年达到高点，连续两年回落后重新缓步上升，到今年出现明显的跳升。中国目前居高不下的还款负担率，已接近次贷危机时期的美国和资产泡沫时期的日本，正成为威胁中国经济健康复苏的一大隐患。

    脱实入虚 饥饿营销

    在实体经济低迷、房价疯狂上涨、土地市场不断加杠杆情况下，房地产市场的政策喊话、调控举措对购房者的作用正在衰减，诸多地方为遏抑房价出台的调控措施成了房价的「助推器」，房地产调控政策已陷入了某种程度的「信任危机」。中国楼市种种怪现状背后，折射的正是地方政府对楼市调控的阴奉阳违和民间投资的「脱实入虚」等危险信号。

    一、民间投资萎靡不振  今年以来，中国民间投资持续萎靡，增速更下滑至历史低点的2.1%，制造业投资自6月份以来进入负增长。民间投资逐利实体经济的动力越来越弱，空间越来越小，企业和居民纷纷杀入房地产避险。

    7月份4636亿元新增贷款中，几乎全部是住户贷款尤其是个人住房贷款，而企业贷款减少了26亿元。这意味?，房地产在制造业和实体低迷的情况下，成为民间投资「抽水机」。

    「好多企业家都去买房子了。做实业那么辛苦，但买套房子放在那里啥都不干，半年就升值好多，还会有几个人会努力做实业？」有分析认为，当前中国民间投资的领域和动力发生很大变化，资金进一步「脱实就虚」，存在极大隐患。

    二、地方政府饥饿营销  从中国土地供应制度而言，土地具体供应的计划是由地方政府说了算。有经济学者指出，中国的「地王」不是开发商炒出来的，而是地方政府「放」出来的。

    有数据显示，今年土地市场之所以「地王」频出，根本原因在于土地供应减少，上海前七个月土地供应只完成计划的30%，北京已经连续3个月没有供应一块住宅用地，热点城市都存在土地供应紧张的问题。

    经济学者易宪容认为，地方政府根本不希望房价受到抑制，所谓限购政策由地方政府可操控，表面上也响应了中央政府抑制资产泡沫号召，同时以假面具来掩盖其房价上涨真相。

    有经济学家一针见血指出，降低房价方法很简单，大规模增加土地供给、加大保障房建设、公布城市住房空置率数据，这自然能够起到巨大效果。但限贷限购政策，无非提高金融杠杆和购买门坎，无法起到降低房价的作用。地方政府之所以采取限购限贷，本意是保房价，不希望房价下跌，而这与供给侧改革完全背离。

    地方政府饥饿营销之下，如果在政策出台之前不能够抢到住房，民众就可能失去了一次分享未来房价上涨的机会。因此，在各种调控政策出台之前，民众出现离婚潮等抢房乱象也不足为怪。

    三、银行放水信贷输血  此一轮楼市高歌猛进的背后，是银行的大幅放水。特别是在热点城市，银行对品牌房企布局在一二线城市的住宅项目频频输血。从已披露的上市银行的中报数据来看，房贷业务几乎已成为各家银行贷款业务的绝对主力。数据显示，18家上市银行截至今年上半年末的个人住房按揭贷款余额合计为14.12万亿元，较去年底的涨幅接近20%。

    四大风险压顶楼市

    有业内人士警示，「一线城市楼市经过短期快速上涨，已经呈现泡沫化趋势。」在2017年房地产市场风险有可能将集中爆发，尤其值得注意的是，一二线城市可能也难以幸免。当前的高烧楼市，正积聚四大风险：

    一、超级泡沫风险  经过今年近半年的快速上涨，中国部份一线城市房价涨幅超过50%，甚至更高，远远脱离房价与收入比，出现泡沫化趋势。

    有数据显示，深圳、北京和上海的平均房价分别为50842元、47619元和43052元，想要在北京购置一套60平方米的房子，按照平均价计算，至少要花费286万元，扣除20%的首付款57万元，那么仍然需要背负229万元的房贷，即使按照公积金贷款3.25%的贷款利率，按揭20年，仍需承担12964.46元的月供。而2016年7月，根据招聘网站统计数据显示，北京平均薪酬仅为7720元。

    从目前一二线城市的房价来看，已经脱离了绝大部份普通人的承受能力。房价泡沫越膨胀，破灭的代价无疑就越大。而楼市超级泡沫之下的「脱实向虚」，对实体经济构成巨大利空，导致实业萎靡、产业空心化。

    二、贫富分化风险  楼价高高在上，「突破天际」，加剧了「有房阶层」和「无房阶层」的贫富分化。?丰银行大中华区首席经济学家屈宏斌警告说，一个人口大国在人均收入还不到发达国家七分之一的阶段，过早出现「脱实向虚」、「去工业化」趋势，不是一个好现象。这种「脱实向虚」的趋势不仅不利于绕过「中等收入陷阱」，反而会增加陷入「中等收入陷阱」的风险。

    三、阻碍改革风险  「去库存」是中国高层力推的供给侧改革，但今年以来，中国楼市更加「旱涝不均」，需要「去泡沫」的一二线楼市和需要「去库存」的三四线楼市，调控任务均更为艰巨。

楼市成为资金「抽水机」，拖慢实体产业的「供给侧」改革，甚至无资源用以改革。买房成为致富快捷方式，更削弱创新发展的能力，严重破坏经济社会发展环境。

    四、系统性风险  楼市关联上下游上百个产业，可谓牵一发动全身。当前，宽松货币环境和杠杆环境令楼市泡沫膨胀，一旦资金链条逆转，包括银行、房企、购房民众都将承受巨大风险。

    有舆论认为，中国一二线城市楼价节节高升，由此引发信贷危机的可能性极大，美国次贷危机的隐患或有可能上演。届时，房价将大幅贬值，多米诺骨牌效应会使拥有高额房贷的家庭将面临断崖式破产。高烧的楼市将引发「雪山崩塌」。

    地产拆弹  刻不容缓

    中国楼市烈火烹油，一旦风向转变或经济持续下行，楼市都可能进入「危险期」，地产核弹可能引爆。前有90年代日本楼泡爆破，后有美国次按危机，中国楼市超级泡沫所蕴藏的四大风险不容小觑。中国须汲历史教训，果断遏抑楼市泡沫，及时拆除楼市炸弹，防止楼泡爆破清算。

    为巨型楼泡放置安全垫，需要标本合力。7月份的中央政治局会议，首次明确提出要「抑制资产泡沫」，剑指资本炒作，其意味不言而喻。最近两个月，包括银监会、证监会和保监会等中央各部委管理层纷纷公开表态，要遏制资本「脱实向虚」的倾向，一些楼市热点地区也接连出台一系列限购措施。

    以提振实体产业为基，勒住「脱实向虚」的野马乱奔，是地产拆弹的题中之义。而抑制资产泡沫最好的工具，税收政策首当其冲。抑制房地产短期炒作，增加住房交易税及交易所得税可立竿见影。

    除了税收层面，从地方政府层面来说，也应在房源供不应求的热点城市，科学合理地加快推地步调，而不能再阴奉阳违搞「饥饿营销」。除此之外，房地产调控应从因城施策，升级到一城一策。与此同时，加强压力测试，大力收紧按揭贷款优惠，强化风险管理，也不可少。

    未来二至三年，中国经济预计仍将维持筑底过程，宽松信贷可能伴随经济筑底全程，而宽松信贷之下，又可能维持楼市泡沫「大而不破」。事实上，与信贷护航相比，中国经济欲成功筑底，更需要的是真枪实弹的强力改革。与其让房地产作为中国经济的「稳定之石」，不如让大刀阔斧的改革成为中国经济的「复苏之石」，让楼市泡沫让路于实体经济和强力改革，才是助力中国经济探底回升、重焕活力的正途。